Rynek mieszkaniowy szuka nowej równowagi

Można Warszawę zabudować jak Hongkong, ale jeden 27-piętrowy budynek z maksymalnym wykorzystaniem działki wzbudza jednak kontrowersje. Klasyczna droga polega więc na tym, że miasto naturalnie poszerza swoje granice, a samorządy i państwo to ułatwiają – mówi prof. Jacek Łaszek, odpowiedzialny w NBP za badania rynku nieruchomości.
Rynek mieszkaniowy szuka nowej równowagi

© GettyImages

„Obserwator Finansowy”: W 2022 r. banki udzieliły kredytów mieszkaniowych o wartości 45,4 mld zł, co było spadkiem aż o 49 proc. rok do roku. Jak to możliwe, że ceny mieszkań prawie na to nie zareagowały?

Prof. Jacek Łaszek: Rzeczywiście rewolucji w cenach nie ma, ale to dobrze z punktu widzenia stabilności. Gwałtowny spadek cen, tak jak gwałtowny wzrost jest po prostu ostateczną materializacją ryzyka i procesem dość żywiołowym, bywa że niebezpiecznym dla gospodarki. Ten rynek w normalnych warunkach charakteryzuje się znaczną, naturalną bezwładnością. Póki brak wyraźnych przesłanek, wierzymy, że będzie tak jak było i czekamy na poprawę, czyli sprzedamy lub kupimy mieszkanie przynajmniej za tyle ile sąsiad dwa miesiące temu. Tym bardziej, że w ostatnich latach ceny rosły. Dodatkowo rynek pierwotny to zazwyczaj spotkanie dużej firmy z pojedynczym konsumentem, a to oznacza możliwość dyktowania ceny w pewnym zakresie kosztem wielkości sprzedaży. Ekonomiści nazywają takie zjawisko lepkością cen.

Należy się jeszcze spodziewać spadków cen? W 2023 r. zdaniem Biura Informacji Kredytowej ma być jeszcze 38 proc. mniej kredytów niż w i tak słabym 2022 r. Choć to szacunki sprzed zapowiedzi dotyczących tzw. kredytu na 2 proc.

Ceny realne, czyli korygowane o inflację już spadły, i to jest na tym rynku normalny scenariusz. Gdy zaczynają istotnie spadać ceny nominalne, zwłaszcza po długotrwałym wzroście, to zapalają się lampki ostrzegawcze. Ja bym nie wykluczał spadku cen nominalnych o kilka procent na wybranych subrynkach, to też mieści się w normalnej korekcie. Nie mówię, że to scenariusz bazowy, bo nie wiem, co będzie w przyszłości. Mówię tylko, że to by mnie nie zdziwiło.

Większym spadkom może jednak nie sprzyjać struktura rynku. Weźmy dla przykładu Stany Zjednoczone – tam domy zmienia się co cztery, pięć lat, społeczeństwo jest mobilne, przemieszcza się w poszukiwaniu pracy. Rynek wtórny jest o wiele większy od pierwotnego, transakcji jest dużo i koniunktura w gospodarce szybko przekłada się na ceny nieruchomości. Polska jest przeciwieństwem – ceny bardziej dyktuje rynek pierwotny, a to w znacznej mierze rynek instytucjonalny, profesjonalny. Za 60-70 proc. podaży w dużych miastach odpowiadają duże firmy deweloperskie, które mają płynność, dostęp do finansowania, a w biurach sprzedaży doświadczonych handlowców. O wiele ciężej będzie uzyskać od nich znaczne obniżki niż od osób prywatnych, które na rynku wtórnym sprzedają mieszkanie raz, dwa razy w życiu. Oczywiście takie firmy w niektórych sytuacjach też mogą się zdecydować na wyprzedaż mieszkań, ale to będzie świadczyło o poważniejszych kłopotach sektorowych.

Zaprzeczamy zatem podręcznikom ekonomii – w Polsce poziom stóp procentowych nie będzie miał wpływu na ceny nieruchomości?

Stopy procentowe to ważna zmienna dla rynku nieruchomości, ale są też inne zmienne, ostatnio dość gwałtownie działające. Mamy serię szoków dotyczących popytu i podaży i nawet trudno w praktyce czy w modelach ekonometrycznych rozdzielić ich oddziaływania, zwłaszcza że procesy na tym rynku są mocno rozciągnięte w czasie. Mieliśmy szok pandemiczny, potem podobnie jak w innych krajach stymulację fiskalną i monetarną, nową ustawę deweloperską, następnie wojnę i związany z nią szok podażowy, który już zaczyna wygasać, podnieśliśmy stopy, wprowadziliśmy „Rekomendację S” oraz zaostrzenie warunków kredytu hipotecznego.

A wracając do tego podręcznika ekonomii, pamiętajmy że na rynku nieruchomości stopy procentowe działają trzema kanałami: kredytowym, kursowym i zdyskontowanych przepływów. U nas brak jest dużego, rynkowego zasobu na wynajem, gdzie kanał dyskontowy działa jak na rynku papierów wartościowych i który oddziałuje na resztę zasobu. Obecną sytuację możemy określić jako szukanie nowego punktu równowagi, który będzie te wszystkie czynniki uwzględniał i wiele wskazuje na to, że będzie to punkt wiążący się z niższym poziomem budownictwa mieszkaniowego. Oczywiście, jeżeli będziemy mieli więcej szczęścia, to inflacja i stopy będą spadały szybciej, dochody rosły i stopniowo będą też rosły rozmiary budownictwa. A cały czas mamy lukę infrastrukturalną, pomimo że przekroczyliśmy już 400 mieszkań na 1000 ludności. To luka już bardziej jakościowa (lepsze mieszkania, dobrze zlokalizowane) niż ilościowa, niemniej cały czas mamy popyt na nowe mieszkania i domy.

W Polsce luka mieszkaniowa nadal występuje, ale staje się już bardziej jakościowa niż ilościowa. Szukamy lepszych mieszkań i lepiej zlokalizowanych.

Ujmę to inaczej – jak to możliwe, że to samo mieszkanie w 2020 r. wycenianie było na 500 tys. zł przy racie kredytu hipotecznego 2500 zł, a w 2023 r. nadal jest wyceniane na 500 tys. zł, no może 490 tys. zł, przy racie kredytu wynoszącej 4500 zł? Obie zmienne nie są ze sobą powiązane?

W dłuższym okresie to jest powiązane, w krótkim niekoniecznie, te zmienne i procesy mogą się rozchodzić, zwłaszcza gdy mamy szok po szoku jak teraz. Może być nawet jeszcze ciekawiej – gdy mamy bardzo gwałtowny szok to pojawiają się zależności pomiędzy zmiennymi, które normalnie są niezależne. Wpływ raty kredytowej na wartość mieszkania to klasyczny przykład. Wyższa rata to wyższy koszt, a więc powinien nastąpić spadek popytu, co powinno się przełożyć na reakcję cen. No ale może być też reakcja podaży i wtedy ceny nie spadną, tylko pojawią się zapasy na rynku, co teraz obserwujemy. Gdy rosną stopy procentowe, to mieszkania liczone inwestycyjnie (zdyskontowane czynsze) tanieją, co przekłada się na pozostały zasób. Jednak jeżeli zaczynają rosnąć czynsze, to ceny mogą też rosnąć. A czynsze zaczynają rosnąć, bo ludzi nie stać na kredyt, czyli więcej chce wynajmować i to właśnie skutkuje wzrostem opłat czynszowych. A więc te zależności są na ogół bardziej złożone.

Czy rynek mieszkaniowy podlega cyklom długoterminowym? Słynny jest np. wykres indeksu cen nieruchomości w krajach OECD, który ma szczyty co około 16 lat. Najpierw szczyt w 1990 r., potem spadki, następnie szczyt w 2007 r. potem spadki. Kolejny szczyt wypadałby około 2023-2024 r.

Na rynek mieszkaniowy działa bardzo wiele czynników, zarówno globalnych jak i lokalnych, a nawet ten podstawowy – stopa procentowa i związana z nią dostępność kredytu też może być słabo porównywalny między krajami. Na jednym rynku ma pan zmienne stopy, na drugim stałe, na jednym banki będą bardziej konserwatywne na drugim liberalne w polityce kredytowej. Na jednym banki mogą być pod presją i wystawiać mieszkania na licytację, na innym w tym czasie mają się świetnie. Poza tym różna jest demografia, saldo migracji, koniunktura. Rynek nieruchomości może być w różnej kondycji w różnych dzielnicach tego samego miasta, a co dopiero, gdy staramy się dostrzec te same procesy w wielu krajach. Na pewno jednak w kierunku synchronizacji cykli działa wspólna waluta i związane z nią cykle finansowe. Taka ogólna zależność istnieje i ulega wzmocnieniu, pewnie będziemy też obserwować większe wygładzanie cykli, co ma miejsce w związku z aktywnością nadzoru makroostrożnościowego w Europie.

Cykle nie są zatem regułą, niemniej gdy upadł bank Lehman Brothers i ceny domów w USA się załamały to w 2008 r. i w dalekiej Warszawie mieszkania w blokach z wielkiej płyty nagle przestały się sprzedawać po 10 tys. zł za mkw., czyli jak na ówczesne zarobki – bardzo dużo.

To prawda, pomimo że mechanizm tego przełożenia szoku z rynku amerykańskiego był dosyć specyficzny, trochę zgodnie z zasadą, że gdy są duże problemy to korelują się nawet zmienne niezależne. Myśmy wtedy nie zdążyli mieć prawdziwego kryzysu nieruchomościowego, ani nawet klasycznego cyklu, bo rynek w USA się zawalił i u nas wszyscy się przestraszyli. Można powiedzieć, że dopiero teraz mamy taki pierwszy klasyczny cykl, w którym zaczynają już odgrywać istotną rolę wewnętrzne czynniki, ale oczywiście nie mamy kryzysu.

Zacznijmy jednak chronologicznie – najpierw były lata 1992-1994 i pierwsza hossa budowlana, zwłaszcza w Warszawie. Powstali pierwsi deweloperzy, zaczęli inwestować. To trwało kilka lat, do czasu aż trzeba było łatać budżet państwa i podniesiono podatki na materiały budowlane oraz zlikwidowano tzw. ulgę budowlaną, a że była wtedy nadprodukcja mieszkań w stosunku do popytu, to rynek się załamał. Druga hossa była związana z naszym wejściem do UE w 2004 r. Poszła fama, że w Unii są bardzo drogie mieszkania, a u nas tanie i szybko podrożeją, zatem machina ruszyła. Przyspieszyła jeszcze, gdy pojawiły się kredyty denominowane w walutach obcych, głównie we frankach i zaczął się klasyczny boom kredytowy. Ceny rosły bo rósł popyt, a podaż była ograniczona przez słaby, bo przetrzebiony poprzednim cyklem sektor deweloperski. I wszyscy oczekiwali dalszych wzrostów. Nie wiadomo jak wysoko by te ceny sięgnęły, gdyby nie wybuch Wielkiego Kryzysu Finansowego w USA w latach 2007-2008, który faktycznie okazał się pierwszym kryzysem mieszkaniowym na skalę globalną.

I tak przechodzimy do teraźniejszości – mamy taki klasyczny cykl finansowy, no może nie klasyczny bo realnie ujemne stopy procentowe sprawiły, że ostatnio wystąpiła nadreprezentacja popytu inwestycyjnego nad popytem na potrzeby mieszkaniowe, ale tak to już jest, że mieszkanie spełnia obie funkcje: jako tako przechowuje wartość, a jednocześnie można w nim zamieszkać albo je wynająć. Perspektywy tego rynku jak wszędzie na świecie powiązane są z perspektywami inflacji. Do tego dochodzi lokalna dyskusja o kredytach na okresowo stałą stopę procentową. Oczywiście stałe stopy mają wiele zalet, zwłaszcza gdy przychodzi inflacja a pomimo to nie wzrasta ryzyko kredytowe. No ale jak już mamy wysoką inflację i oczekiwania inflacyjne, to wtedy te stopy będą bardzo wysokie i kredyty stają się może bezpieczne, ale niedostępne. W takich warunkach rozwiązaniem są kredyty indeksowane, ale one są bardzo skomplikowane. No cóż, nie ma cudownych rozwiązań, zawsze jest jakiś kompromis. Tak czy inaczej czeka nas nowy raczej niższy punkt równowagi i szybsza poprawa sytuacji dopiero w dłuższej perspektywie.

Perspektywy polskiego rynku mieszkaniowego jak wszędzie na świecie powiązane są z perspektywami inflacji.

Czeka nas nowa normalność?

To jest dobre pytanie, co to jest normalność, zwłaszcza dla ekonomisty. Jak pracowałem dla Banku Światowego na początku lat 90. i mieliśmy spotkania w Stanach Zjednoczonych i Kanadzie, to chodziłem na spacery aby popatrzeć na witryny bankowe. Kredyty na poziomie 6-7 proc. stanowiły wówczas normę. Dopiero w odpowiedzi na kryzys w 2008 r. te stopy zaczęły być ultraniskie i przekonywano nas, że to jest ta nowa normalność. A teraz mamy w UE wysoko lewarowane nieruchomości komercyjne i niewielkie nawet podwyżki stóp powodują, że komercyjne REIT-y (Real Estate Investment Trust – fundusze inwestujące w nieruchomości) „idą pod wodę”. Więc to chyba nie była taka zupełna normalność, zwłaszcza na rynkach nieruchomości. Ale to oczywiście kwestie bardzo dyskusyjne.

Od lipca ma ruszyć kredyt z oprocentowaniem na poziomie 2 proc. plus marża banku czyli poniżej 4 proc. na pierwsze mieszkanie, a opozycja proponuje jeszcze mniej. Jak to wpłynie na rynek i czy to faktycznie optymalne wykorzystanie budżetu państwa do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych wybranej grupy?

Nie dziwi mnie, że przed wyborami politycy szukają rozwiązań dla podtrzymania koniunktury, a branża budowlana i mieszkaniowa odpowiadają za znaczą część PKB. Mieszkania to też od zawsze problem polityczny. Spójrzmy jednak na ogólne proporcje. W ostatnich latach budowaliśmy ponad 200 tys. mieszkań rocznie, prawdopodobnie około 150 tys. kupowaliśmy przez rynek wtórny, czyli mówimy o 300 tys. – 350 tys. transakcji rocznie. Na tym tle 10 czy nawet 20 tysięcy preferencyjnych kredytów rocznie to ilość raczej słabo zauważalna, chyba że jest to dodatkowy program społeczny dla wybranej grupy ludności. To są zresztą ogólne doświadczenia światowe. Jeżeli chce się na masową skalę poprawić sytuację mieszkaniową, to trzeba rozwijać kredyt hipoteczny i sprawić aby był dostępny, co oznacza założenie braku inflacji, niskiego bezrobocia i rosnących dochodów. Inne rozwiązania nie sprawdziły się w praktyce.

Budujemy ponad 200 tys. mieszkań rocznie, około 150 tys. kupujemy przez rynek wtórny, co oznacza nawet 350 tys. transakcji rocznie. Na tym tle 10-20 tys. preferencyjnych kredytów to ilość słabo zauważalna.

A wciąż musi u nas powstawać te ponad 200 tys. mieszkań rocznie? W 2019 roku zbudowano 207 tys., w 2020 roku 221 tys., w 2021 roku 234 tys., a w 2022 r. 238 tys. Niezależnie od tego ile powstaje, wciąż słyszymy, że „brakuje 3 miliony mieszkań”.

Rzeczywiście, jak wspominałem, ten zasób mieszkaniowy nie jest taki zły, mamy 400 mieszkań na 1000 osób. To co prawda szary ogon Europy, ale Europa jest przecież najbogatszym kontynentem świata, z państwami, w których kolejne pokolenia akumulowały majątek. To nie jest więc zły wynik, biorąc pod uwagę nasze dochody per capita i sytuację mieszkaniową jeszcze dwie dekady wcześniej.

Mówiąc o deficycie mieszkań poruszamy się jednak w sferze tzw. ekonomii normatywnej, a tu jak sama nazwa wskazuje wszystko zależy od tego co przyjmiemy za normę – czy to, żeby nie było bezdomności, czy to, że docelowo widzimy każdego w co najmniej 60 metrach kwadratowych z klimatyzacją. I oczywiście cała zabawa polega na tym, że w miarę jak my te mieszkania budujemy i w sumie jest coraz lepiej, to i ten normatyw podnosimy do góry. Ale to dotyczy nie tylko Polski. W krajach gdzie jest 500-600 mieszkań na 1000 mieszkańców też usłyszymy, że jest problem mieszkaniowy bo iluś mieszkań brakuje, albo są nienowoczesne, albo zlokalizowane nie tak jak trzeba. To wieczny problem, bo zawsze będziemy chcieli żyć i mieszkać lepiej.

Na czym ten problem polega w Polsce? Na ilości, jakości czy lokalizacji nieruchomości?

Na wszystkim po trochu. Ja mam domek letniskowy 60 km pod Warszawą. Bardzo ładny rejon, ale słaba ziemia. Nie da się żyć z rolnictwa, więc wszyscy dojeżdżają do Warszawy, a młodsi wyjechali do pracy za granicą. I pobudowali domy letniskowe obok już istniejących domów rodzinnych. Mój elektryk skarżył się, że teraz ma na głowie nie tylko swój dom, ale też po zmarłych teściach i rodzicach, a jego dzieci mieszkają w mieście. Nieustanną popularnością cieszą się duże miasta, ale tam nieruchomości tak łatwo nie przybywa. Mimo popularyzacji pracy zdalnej wygląda na to, że większość zawodów będzie jednak „przywiązana” do dużych miast, które powinny racjonalnie się rozrastać, aby tych nowych mieszkańców pomieścić.

To jak sprawić żeby każdy chętny mógł sobie pozwolić na nowe mieszkanie w mieście i koniecznie w centrum. To w ogóle możliwe?

Można np. Warszawę zabudować jak Hongkong, ale taki budynek z 27. piętrami i maksymalnym wykorzystaniem powierzchni działki na Woli wzbudza jednak kontrowersje. Pewnie to jest jakieś rozwiązanie na najem, dla młodych ludzi, ale jednak całe życie ciężko byłoby tam mieszkać. Prawdopodobnie więc nie tędy droga. Droga klasyczna polega na tym, że miasto naturalnie się rozwija, poszerza granice na kolejne tereny. Tylko, że to trzeba racjonalnie zaplanować i przygotować. Trzeba budować ciągi infrastrukturalne, komunikacyjne, a to kosztuje i koniec końców okazuje się, że nie ma tanich mieszkań, a przynajmniej takich, które zapewniałyby łatwy dostęp do tego wszystkiego co miasto oferuje.

Czyli mieszkanie jednak towarem, nie prawem?

To oczywiście nośne hasło „mieszkanie prawem nie towarem”, ale ja nie wiem do końca co to znaczy. Jeśli mieszkanie jest prawem, to czy ma to być lokal socjalny? Czy lokali socjalnych może nie starczyć dla wszystkich? Jaki mają mieć standard? Kto je wybuduje i za co? To się po prostu słabo nadaje do realizacji jeśli przyjmiemy, że mieszkania dla wszystkich mają być prawem, które będzie wcielać w życie państwo. W historii już trenowaliśmy ten model i prawo było, ale mieszkań brakowało. Moim zdaniem państwo nie powinno przeszkadzać obywatelom w realizacji swoich racjonalnych potrzeb mieszkaniowych. Może im to nawet ułatwiać, jeśli będzie współpracować z samorządami przy rozsądnej polityce mieszkaniowej, a ona, jak powiedziałem, polega na wieloletnim planowaniu i rozbudowie infrastruktury tam gdzie mieszkania same powstają.

Jaki Pan widzi podział zadań między państwo a samorządy?

Jeżeli mówimy o infrastrukturze tak kosztownej jak drogi czy metro, to przekracza ona często budżety nawet najbogatszych samorządów. Żeby bowiem prowadzić rozsądną gospodarkę przestrzenną to trzeba planować i część terenów wyłączać. Tymczasem to są czyjeś prywatne działki, które trzeba wykupić, a żeby wykupić, to trzeba mieć na to środki. Chodzi więc głównie o konstrukcję budżetu państwa, o odpowiednie relacje między budżetem centralnym a budżetami lokalnymi. To są może mało spektakularne techniczne i wieloletnie procesy, ale nie ma tu dróg na skróty.

Wrócę jeszcze do poprzedniego wątku – dowolna ilość mieszkań powinna być towarem? Inwestor może kupić np. 100 mieszkań i nawet ich nie wynajmować z obawy przed restrykcyjną ustawą o ochronie lokatorów?

Nie znam inwestora, który kupiłby 100 mieszkań, opłacał ogromne koszty ich utrzymania i zostawił je puste. Przy takiej skali najem to jest sensowny biznes. Zgadzam się jednak, że ustawę o ochronie praw lokatorów należy zmienić aby wielu tych, którzy mają pojedyncze mieszkania wystawiło je na rynek najmu.

A problemem nie jest to, że mieszkania stały się produktem inwestycyjnym? Chyba gdyby zamożni Polacy kupowali akcje lub obligacje zamiast hurtowych ilości kawalerek, to mieszkania dla konsumentów byłyby tańsze?

Niekoniecznie – zmniejszony popyt mógłby wywołać też zmniejszoną podaż nowych mieszkań, rynek najmu też mógłby być mniejszy i droższy. I mówiąc szczerze mieszkanie to dziś słaba inwestycja, ale faktycznie inne mogą być jeszcze gorsze lub bardziej ryzykowne.

Mówiąc szczerze mieszkanie to dziś słaba inwestycja, ale faktycznie inne mogą być jeszcze gorsze lub bardziej ryzykowne.

Jak to „słaba inwestycja”?

My dotychczas liczyliśmy stopy zwrotu na podstawie stawek z agencji nieruchomości, teraz bierzemy też pod uwagę popularne portale, gdzie wynajmowana jest większość mieszkań i czynsze są tam o 20-30 proc. niższe. I biorąc pod uwagę dzisiejsze ceny nieruchomości, otrzymujemy stopy zwrotu rzędu 3 proc. Jak uzyskamy 4 proc. to już jest dobrze. Oczywiście może być mieszkanie tanio kupione, dobrze wynajęte, jakoś wymyślnie podzielone, gdzie rentowność będzie wyższa, ale tak to dziś wygląda.

Wszyscy rzucają się na mieszkania, ich ceny rosną, rentowność spada, rośnie ilość pustostanów, a państwo dalej wspiera inwestorów mieszkaniowych 8,5 proc. stawką najmu, podczas gdy np. podatek od zysków kapitałowych od inwestycji w akcje czy obligacje wynosi 19 proc. To dobrze?

Ale te 8,5 proc. to jest podatek tylko do 100 tys. zł rocznego przychodu i pobierany od przychodu właśnie, podczas gdy 19 proc. tzw. podatku Belki pobierane jest od zysków. To zasadnicza różnica. Do tego dochodzą koszty – przy zakupie papierów wartościowych prawie żadne, przy najmie mieszkania zawsze coś się zepsuje, coś zużyje i to pomniejsza nam tę rentowność, która sięga – przypomnijmy – zaledwie 3-4 proc. Wbrew temu co się sądzi, inwestycja mieszkaniowa wszędzie jest nisko rentowna. Dlatego liczne państwa od dawna tworzyły preferencje podatkowe np. przyspieszoną amortyzację, aby ten prywatny rynek najmu w ogóle istniał.

Dlaczego to ważne?

Bo państwowe programy najmu nie są na ogół tak elastyczne i w lokalizacji i w kosztach. Na przykładzie – przyjeżdża do nas ponad milion uchodźców z Ukrainy. I wyobraźmy sobie, że prywatnego najmu nie ma. Pewnie trafili by do hoteli, ale doba hotelowa jest droga i ciężko to traktować jako rozwiązanie na dłużej niż tydzień. To można ich umieścić w jakichś nieużywanych budynkach szkół, problem w tym, że w takich miejscach nie ma pracy. A tak dzięki prywatnemu najmowi tysiące z nich podjęło pracę, zapełniają w Polsce wakaty, mogą się utrzymać. Prywatny sektor najmu mieszkań jest wszędzie podstawą efektywnego rynku pracy.

– Rozmawiał Marek Pielach

Rozmówca wyraża własne poglądy, a nie oficjalne stanowisko NBP.

© GettyImages

Tagi