Autor: Joanna Waszczuk

Doktor ekonomii, ekspert w Departamencie Stabilności Finansowej NBP

Rynek nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w  Polsce w 2021 r.: dalszy ciąg wzrostowej fazy cyklu

Wysoki poziom produkcji mieszkań wraz z rosnącymi kosztami ich budowy oraz cenami transakcyjnymi wskazują, że na rynku obserwowano w 2021 r. nadal symptomy charakterystyczne dla wzrostowej fazy cyklu.
Rynek nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w  Polsce w 2021 r.: dalszy ciąg wzrostowej fazy cyklu

(©Envato)

Stopniowa poprawa zasobu mieszkaniowego

Mieszkanie jest dobrem zaspokajającym elementarne potrzeby, a dla bardzo wielu osób jest także najważniejszym aktywem, w tym formą przechowywania wartości. Z tego powodu sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych jest ważna praktycznie dla każdego: posiadaczy mieszkań, osób, które zakup własnego lokum dopiero planują, najemców ze względu na stawki czynszu i ich ewentualne zmiany, a także pojawiających się na rynku inwestorów instytucjonalnych. W Polsce występuje deficyt strukturalny lokali, na co wskazuje przeprowadzona przez ekspertów analiza zasobu mieszkaniowego. Na koniec 2021 r., według szacunków ekspertów, wartość majątku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce wyniosła ok. 5,6 bln zł, wobec 4,9 bln zł w 2020 r. Wskutek budowy nowych lokali zasób mieszkań w Polsce wzrósł o 1,6 proc. Wpłynęło to na poprawę wskaźników świadczących o poziomie i jakości życia. Wnioski te potwierdza zwiększająca się liczba mieszkań w zasobie na 1000 ludności (z 392 w 2020 r. do ok. 400) oraz malejąca przeciętna liczba osób przypadająca na mieszkanie (z 2,55 w 2020 r. do 2,50 w 2021 r.).

Rynek w fazie wzrostowej

Cykliczność jest strukturalną cechą rynku nieruchomości mieszkaniowych, co oznacza, że fazy wzmożonej aktywności zazwyczaj przeplatają się ze spowolnieniami. Wysoki poziom produkcji mieszkań wraz z rosnącymi kosztami ich budowy oraz cenami transakcyjnymi wskazują jednak, że na rynku w dalszym ciągu obserwowano w ub.r.  symptomy charakterystyczne dla wzrostowej fazy cyklu.

Sprzedaż spada, bo deweloperom brakuje mieszkań

Początek 2021 r. charakteryzował się, zdaniem analityków, fazą bardzo wysokiej aktywności związanej z kumulacją, odłożonego w czasie pandemii, wysokiego popytu. Natomiast pod koniec 2021 r., wraz z rosnącym oprocentowaniem kredytów oraz wzrostem cen mieszkań, sprzedaż mieszkań zaczęła maleć. Mimo rosnących cen, wskaźniki na nich bazujące, które służą do monitorowania sytuacji rynkowej, nie wskazywały na występowanie nadmiernych napięć. Zarówno stosunek ceny mieszkań do dochodów gospodarstw domowych, jak też ceny do czynszów utrzymywały się na zbliżonym poziomie do notowanego w 2020 r.

Za miarę płynności rynku może być zaś uznany średni czas sprzedaży. Wskaźnik ten na rynku wtórnym obliczony na podstawie przebadanej próby mieszkań wyniósł ok. 4 miesiące, zaś czas wyprzedaży całego zasobu mieszkań na rynku pierwotnym wyniósł mniej niż 1 rok. Mierniki te świadczą też o dopasowaniu wielkości popytu i podaży, a ich relatywnie niski poziom oznacza, że możliwości wyboru mieszkań dla nabywców były raczej ograniczone.

Popyt jako wiązka motywów

Jest wiele różnych motywacji przy nabywaniu mieszkania. Mieszkania są kupowane dla użytku własnego lub rodziny (konsumpcyjne), na wynajem (inwestycyjne) oraz w oczekiwaniu na wzrostu cen mieszkań i wygenerowania zysków przy ponownej sprzedaży (spekulacyjne). Wzrost zainteresowania gospodarstw domowych kupnem mieszkania wynikał głównie ze strukturalnego niedoboru mieszkań w dużych miastach, wzrostu dochodów ludności oraz historycznie niskiego poziomu stóp procentowych. Konsumpcyjny popyt mieszkaniowy finansowany był z relatywnie dużym udziałem kredytu hipotecznego. Pośrednicy i deweloperzy ankietowani przez NBP do najważniejszych czynników ograniczających popyt na mieszkania w 2022 r. zaliczyli problemy z otrzymaniem finansowania bankowego przez potencjalnych nabywców mieszkań.

Wzrost zainteresowania gospodarstw domowych kupnem mieszkania wynikał głównie ze strukturalnego niedoboru mieszkań w dużych miastach, wzrostu dochodów ludności oraz historycznie niskiego poziomu stóp procentowych.

Zakupy mieszkań na wynajem w znacznej części finansowane były ze środków własnych. Oszacowana stopa zwrotu na kapitale własnym wyniosła ok. 3 proc. (przy założeniach: zakupu w całości za gotówkę, zryczałtowanego podatku od przychodu 8,5 proc. i amortyzacji budynku 2,5 proc.)

Trudne czasy dla branży budowlanej

Była to wartość porównywalna do stopy zwrotu z 10 letnich obligacji skarbowych (ok. 3 proc. na koniec 2021 r.), która stanowi bezpieczną alternatywę. W przypadku zakupów inwestycyjnych lewarowanych (finansowanych częściowo lub w całości kredytem) rentowności są jeszcze niższe na skutek wzrostu kosztów kredytowania, przez co inwestycja staje się relatywnie mniej opłacalna, a w niektórych przypadkach może nawet przynieść straty. Mimo wzrostu cen mieszkań, eksperci nie stwierdzili większej skali zakupów realizowanych czysto spekulacyjnie.

Podaż – ryzyka w ryzach

Utrzymujący się wysoki popyt na rynku mieszkaniowym w 2021 r. wpływał korzystnie na sytuację ekonomiczną firm deweloperskich. Szacowany udział zysku deweloperskiego w cenie nowych mieszkań na 6-ciu największych rynkach w Polsce był wysoki i wyniósł ok. 22 proc. Skłaniało to deweloperów do rozpoczynania nowych inwestycji, a wzrastająca podaż mieszkań zmniejszała kumulację napięć na rynku. Niemniej jednak strona podażowa napotykała również bariery w postaci: naturalnego ograniczenia podaży ziemi, drożejących materiałów budowlanych, braków siły roboczej i wzrostów jej kosztów. Czynniki te przekładały się na wzrost cen mieszkań, nie pogarszając jednak kondycji finansowej przedsiębiorstw budowlanych i deweloperskich.

Dalsze wzrosty cen i czynszów

W 2021 r. w miastach wojewódzkich odnotowano wzrosty rocznej dynamiki cen mieszkań, co było wynikiem wysokiego poziomu popytu, wzrostu kosztów produkcji oraz zmniejszającej się podaży lokali. Ceny ofertowe i transakcyjne rosły nominalnie we wszystkich analizowanych grupach miast, a dynamika roczna cen przyśpieszyła pod koniec roku i była bliska lub przewyższała wartość dwucyfrową. Jeśliby natomiast, analizując wzrosty cen mieszkań, uwzględnić dodatnie dynamiki wynagrodzeń lub wskaźnik inflacji, które to również determinują sytuację gospodarstw domowych, okazuje się, że takie zdeflowane wzrosty cen mieszkań były znacząco mniejsze, a więc były relatywnie mniej odczuwalne dla gospodarstwa domowego.

Mieszkania do wynajęcia drożeją i znikają

Ceny w segmencie najmu, czyli czynsze również wzrosły w omawianym okresie, co było głównie spowodowane ich spadkiem w trakcie pandemii i efektem niskiej bazy z 2020 r. Dwucyfrowa dynamika cen, która pojawiła się na wielu rynkach w I kw. 2022 r. związana była, zarówno z powrotem studentów na uczelnie, jak i z dużym popytem na mieszkania związanym z migracją obywateli Ukrainy.

Dwucyfrowa dynamika cen, która pojawiła się na wielu rynkach w I kw. 2022 r. związana była, zarówno z powrotem studentów na uczelnie, jak i z dużym popytem na mieszkania związanym z migracją obywateli Ukrainy.

Również przebadani przez NBP pośrednicy zaobserwowali wzmożony popyt na rynku najmu. Na początku 2021 r. wskazywali oni w 75 proc., że podaż na rynku najmu przewyższa popyt, zaś na początku 2022 r. już tylko 34 proc. zgadało się z tym stwierdzeniem.

Niepewność wzmagają dodatkowo czynniki zewnętrzne

Na zmiany na rynku nieruchomości mieszkaniowych mogą oddziaływać dwa nowe czynniki niepewności. Pierwszym jest agresja militarna Rosji na Ukrainę, która osłabiła koniunkturę w sektorze. Kolejnym czynnikiem, który w ocenie analityków może coraz silniej oddziaływać na sytuację rynkową, są coraz częściej pojawiające się w Polsce fundusze z sektora PRS (z ang. private rented sector), czyli instytucjonalnego najmu długoterminowego. Znaczna część przebadanych w badaniu ankietowym deweloperów (20 proc.), a w przypadku największych deweloperów aż 56 proc., odnotowała w 2021 r. wzrost zainteresowania nabywaniem mieszkań przez fundusze inwestycyjne. Alternatywa w postaci sprzedaży funduszom całych projektów jest atrakcyjna dla deweloperów z punktu widzenia zarządzania płynnością, ograniczenia ryzyk i angażowania własnego kapitału. Natomiast z punktu widzenia indywidualnego nabywcy może w istotny sposób ograniczyć dostępność ofert i wpłynąć na wzrosty cen.

Jak zatem może wyglądać przyszłość rynku nieruchomości mieszkaniowych?

To będzie w dużej mierze zależeć od koniunktury w całej gospodarce, nie tylko polskiej, ale i światowej. Czynniki egzogeniczne, w tym przede wszystkim wysokie koszty produkcji i ceny surowców energetycznych, zdają się nie rysować przed nami przyszłości w różowych barwach. Z kolei zaś spowolniony wzrost gospodarczy pociągnie za sobą najprawdopodobniej spadek popytu na nieruchomości, w związku z realnie niższymi dochodami gospodarstw domowych oraz wyższą niepewnością.

Uspokaja natomiast fakt, że firmy deweloperskie, czyli strona podażowa, jak dotąd były w dobrej sytuacji ekonomicznej, pomimo ograniczeń kosztowych i dostępności. Choć dziś dominująca jest niepewność, to warto pamiętać, że rynek nieruchomości jest cykliczny i podlega długookresowym trendom.

 

Procesy i zjawiska zachodzące na rynku nieruchomości mieszkaniowych zostały szczegółowo omówione w najnowszej edycji „Raportu o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w 2021 r.”.

Autorka wyraża własne opinie, a nie oficjalne stanowisko NBP.

(©Envato)

Otwarta licencja


Tagi


Artykuły powiązane

Jak zaspokajać potrzeby mieszkaniowe?

Kategoria: Trendy gospodarcze
Nabywanie nieruchomości jest istotnym czynnikiem w procesie akumulacji kapitału i w długim okresie przyczynia się do rozwoju rynku pracy oraz wzrostu gospodarczego. Nabywcy nieruchomości zadają sobie niejednokrotnie pytanie, w jaki sposób zaspokoić swoje potrzeby mieszkaniowe oraz z jakimi zagrożeniami wiążą się te rozwiązania.
Jak zaspokajać potrzeby mieszkaniowe?

Rynek mieszkaniowy szuka nowej równowagi

Kategoria: Trendy gospodarcze
Można Warszawę zabudować jak Hongkong, ale jeden 27-piętrowy budynek z maksymalnym wykorzystaniem działki wzbudza jednak kontrowersje. Klasyczna droga polega więc na tym, że miasto naturalnie poszerza swoje granice, a samorządy i państwo to ułatwiają – mówi prof. Jacek Łaszek, odpowiedzialny w NBP za badania rynku nieruchomości.
Rynek mieszkaniowy szuka nowej równowagi

Rynki kredytów mieszkaniowych w UE pod presją

Kategoria: Usługi finansowe
Kredyty hipoteczne (mieszkaniowe) stanowią podstawowy składnik zadłużenia gospodarstw domowych w europejskich bankach. Finansowanie konsumpcji nie odgrywa aż tak dużej roli.
Rynki kredytów mieszkaniowych w UE pod presją