Podcast: Dobra polityka mieszkaniowa jest fundamentem

Mieszkanie nie jest zwykłym towarem. Na pewno nie jest tak, że możemy sobie te same zasady, które kształtują ceny prostych towarów np. mleka czy chleba przekładać na rynek mieszkaniowy. Tu mamy zupełnie innego rodzaju mechanizmy, a potrzeba mieszkaniowa jest potrzebą egzystencjalną – mówi dr Krzysztof Mazur, ekspert, polityk, politolog zajmujący się politykami mieszkaniowymi, były wiceminister rozwoju.
Podcast: Dobra polityka mieszkaniowa jest fundamentem

Łukasz Jankowski: Czy politycy mają w ogóle instrumenty, żeby świadomie kreować i ingerować w politykę mieszkaniową? Czy mieszkanie jest prawem czy towarem

Krzysztof Mazur: Politycy mają ogromny wpływ na kształtowanie świadomości. I tutaj nastąpiła ogromna zmiana w tym obozie liberalnym. Wydaje mi się też, że na pewno mieszkanie nie jest towarem jak każde inne. Na pewno nie jest tak, że możemy sobie te same zasady, które kształtują ceny prostych towarów np. mleka czy chleba przekładać na rynek mieszkaniowy. Tu mamy zupełnie innego rodzaju mechanizmy, a potrzeba mieszkaniowa jest potrzebą egzystencjalną. W tym sensie jest mi bliżej do hasła, że jest prawem, a nie towarem. Natomiast zdaję sobie też sprawę, że gdyby trzymać się literalnie tego hasła, to tak naprawdę wszyscy ludzie, którzy są pozbawieni prawa do mieszkania, mogliby sądzić państwo za to, że pozbawia ich podstawowych praw, co też jest jakiegoś rodzaju absurdem.

Jako społeczeństwo mamy różne doświadczenia pokoleniowe. Jedno dotyczy ludzie, którzy się załapali na tzw. książeczki mieszkaniowe za czasów PRL-u. Podstawowy sposób, w jaki nabywali prawa do mieszkania, polegał na tym, że zakładało się w spółdzielni mieszkaniowej książeczkę, wpłacało się comiesięczne składki i w pewnym momencie następował przydział mieszkania. Po 1989 r. ludzie, którzy załapali się na spółdzielczość, dostawali mieszkanie właściwie za bezcen, bo za kilka procent wartości rynkowej mieszkania mogli skonwertować to, co było tylko udziałem spółdzielni na własność prywatną.

Ci natomiast, którzy wchodzili na rynek pracy po 1989 r., nie mieli już tych książeczek mieszkaniowych czasów PRL-u, ale mieszkania były na tyle tanie, że wystarczyło pojechać na trzy miesiące na saksy do Norwegii czy do Niemiec i po powrocie stać cię było na kupienie bez kredytu kawalerki w Warszawie. I to jest historia ludzi z tzw. pokolenia boomersów. Potem mamy 2004 r., wchodzimy do Unii Europejskiej i nagle się okazuje, że otwieramy też rynek mieszkań na inwestycje z zagranicy, plus tanie kredyty frankowe, plus program Platformy. To wszystko doprowadziło do tego, że około 2006 r. w dużych miastach właściwie w przeciągu roku do 2,5 lat mamy skok o 100 proc., jeżeli chodzi o ceny mieszkań. I nagle się okazuje, że nie jesteśmy w stanie zarobić na nie pracując przez trzy miesiące za granicą, tylko musi wziąć kredyt na 30 lat. I tak naprawdę od 2004 r. do lat 2015–2016 mamy dekadę powszechności kredytów i gigantyczny skok wartości mieszkań. Około 2016 r. mamy pokolenie nowych pracowników, których albo ze względu na swoje zarobki nie stać na kredyt mieszkaniowy, albo ze względu na doświadczenia swoich starszych kolegów nie chcą brać kredytu, bo nie chcą mieć kamienia u szyi i tak naprawdę zaczynają szukać czegoś innego. Powstają całe koncepcje, które m.in. opisuje Joanna Erbel w swej książce „Poza własnością. W stronę udanej polityki mieszkaniowej”, czyli młodzi już nie chcą brać kredytów, ale chcieliby mieć mieszkanie ze stabilnym najmem.

Zróbmy małą dygresję do PRL-u, bo to może budzić kontrowersje, zwłaszcza dla tych, którzy cenią sobie wolność, pluralizm, możliwość także życia na godnym poziomie. Nagle się okazuje, że PRL de facto staje się w polityce mieszkaniowej dla niektórych wzorem. Czy słusznie?

Nie wiem, czy wzorem, bo tam też było szereg problemów. Po pierwsze osoby bardziej zaradne nie miały alternatywy. Po drugie, że tak naprawdę było się zdanym na nomenklaturę. Co prawda może nie była to ta najwyższa nomenklatura partyjna, tylko ta nomenklatura spółdzielcza, ale wiadomo było, że trzeba mieć znajomości w spółdzielni, żeby nie wypaść z kolejki i nie czekać kolejnych trzech lat.

Większość badań pokazuje, że my pod względem chęci posiadania mieszkania wyraźnie się różnimy od naszych chociażby sąsiadów z Zachodu od Niemców.

Myślę, że ciągle wydaje nam się, że to jest podstawowy element stabilności. Wielu marzy się dom pod lasem, skąd w ciągu 10 minut można dojechać do centrum miasta i korzystać z wszystkich uroków dużej metropolii. I to są też takie marzenia, które deweloperzy wykorzystali, budując niby ciche kąciki, które jak się okazywało nie są ani ciche, ani dobrze skomunikowane, tylko są jakiegoś rodzaju potworkami rozwijającymi się na peryferiach miasta. To marzenie o własności jest nadal podstawowe. I tak naprawdę dla wielu osób znajdujących się w tzw. luce czynszowej, czyli zarabiających za mało, żeby dostać kredyt, a za dużo, żeby dostać tzw. mieszkanie komunalne, to do tych ludzi te programy, pomysły na kampanie wyborcze nie będą trafiały. Dla nich tak naprawdę jedynym rozwiązaniem byłoby rzeczywiście to, co kiedyś nazwało się TBS-ami, a teraz się to nazywa SI-mami, czyli społecznymi inicjatywami mieszkaniowymi, czyli stabilny najem instytucjonalny gwarantowany przez gminę czy gwarantowany przez spółdzielnie mieszkaniowe. I jest jedyna systemowa odpowiedź dla ludzi znajdujących się w luce czynszowej.

Jak to się dzieje, że mamy coraz więcej mieszkań, a coraz trudniej je kupić?

Trzeba się zastanowić jak duża część z tych nowych mieszkań jest kupowana za gotówkę. A to jest około 60–70 proc., czyli gigantyczna liczba. I teraz można sobie zadać pytanie kto jest w stanie przy tak rosnących cenach mieszkań kupić mieszkanie za gotówkę? Na pewno nie młodzi, którzy są na początku kariery zawodowej, chyba że to ich rodzice kupują im mieszkanie na start, bo inwestycja w nieruchomości jest najbardziej prostą i najbardziej bezpieczną inwestycją. Dlatego najpierw zaczęli kupować dla swoich dzieci, żeby dać im dobry start, a po tym jak mieli nadwyżkę kapitałową, to zaczęli kupować inwestycyjnie. I dość powszechne jest przekonanie, że mieszkanie jest najlepszym, czwartym filarem emerytalnym. Kupujemy je po to, żeby zarabiając na wynajmie mieć dopłatę do emerytury. Ale gdybyśmy chcieli systemowo rozwiązać problem, czy przynajmniej obniżyć presję na rosnące ceny mieszkań, to należałoby się zastanowienie w jaki sposób opodatkować tych, którzy myślą o mieszkaniu wyłącznie inwestycyjnie.

W tej chwili w Ministerstwie Rozwoju toczy się debata dotycząca tego jaki podatek wprowadzić i dla kogo. A jaki podatek byłby tutaj najbardziej skuteczny?

Odpowiedź nie jest prosta, bo to są tak naprawdę dyskusje o pewnej sprawiedliwości społecznej, o aksjologii. Więc tutaj pytanie dotyczy bardziej celu. Jeżeli zatem celem jest to, żeby rozwarstwienie społeczne nie narastało, to tak. Opodatkowanie tych, którzy mają ten kapitał i mają możliwość kupienia mieszkania, byłoby sensowne. Nasuwa się natomiast inne pytanie, czy robić to wstecz? Bo może to być sygnał, że po raz kolejny ci, którzy są bardziej zaradni, bardziej pracowici i myśleli w kategoriach inwestycji dla swoich dzieci, mają być w jakimś sensie karani. Więc to też musi być jakiegoś rodzaju kontrakt społeczny, który raczej nie powinien działać wstecz. Tak żeby każda osoba, która ma dzisiaj gotówkę i chce rzeczywiście kupić mieszkanie, mogła zrobić kalkulację. I aby państwo rzeczywiście zachęcało ich do tego, żeby inwestowali bardziej w innowacyjną gospodarkę niż w kolejne mieszkania.

Czy obecnie państwo naprawdę nie jest w stanie wybudować mieszkania? I ile by trwało, żeby państwo nauczyło się je budować?

Myślę, że to jest długotrwały proces, żeby stworzyć wydajny system. Mamy szereg elementów związanych z prawem i nie jest to kwestia samego państwa. Mamy bowiem bardzo źle zarządzane miasta, jeżeli chodzi o plany zagospodarowania przestrzennego, bo aby budować, trzeba dostać te tzw. WZ, czyli decyzję jakiegoś urzędnika. I tak naprawdę jest to pole do nadużyć, a nawet korupcji ze strony deweloperów, którym zależy na zdobyciu działki i możliwości budowania. I dlatego deweloperzy czy też prywatne podmioty próbują sobie z tym poradzić działając w szarej strefie. Żaden podmiot publiczny nie pozwoliłby sobie na coś takiego. Prywatny biznes ma też dużo większe ciśnienie, żeby przebić się przez gąszcz administracyjno-prawny w celu szybkiego ukończenia inwestycji, a w przypadku podmiotów publicznych takiego ciśnienia nie ma. Te same projekty deweloperskie realizowane przez prywatny biznes mogą trwać dwa razy krócej.

Czyli rząd, nieważne kto będzie ten rząd tworzył, będzie chciał mieć skuteczną sieć deweloperów?

Nie, to znowu jakaś publicystyczna fraza. Wydaje mi się, że poza ograniczeniem procederu czwartego filaru emerytalnego i kupowania za gotówkę, ważnym elementem jest również włączenie deweloperów jako tych, którzy technicznie wykonują pewne zamówienia ze strony państwa. Być może jest tutaj przestrzeń do tego, żeby część tych kontraktów na mieszkania scedować na prywatnych deweloperów i nie robić tego przez tzw. narodowego dewelopera i przede wszystkim robić to według reguł ustanowionych przez państwo.

Gdyby teraz przyjąć projekt masowej dopłaty do kredytów, jakby się to skończyło, jakby on zagrał?

Jeśli chodzi o ostatnie pomysły, to myślę, że ten program trafi przede wszystkim do tych ludzi, którzy i tak mają zdolność kredytową, ale przyspieszy to ich decyzję, żeby załapać się na ten program, jeżeli by został w ogóle wprowadzony, zanim kolejna ekipa go zmieni. Ale kto za to zapłaci? Zapłacą ludzie znajdujący się w luce czynszowej, czyli zarabiający za dużo, żeby żyć w mieszkaniu komunalnym, ale zbyt mało, żeby mieć zdolność kredytową, to oni będą przez swoje podatki finansowali ten program, który trafi do tych lepiej zarabiających. Patrząc z perspektywy celu, jakim jest walka o to, żeby nie było jak największego rozwarstwienia społecznego, to te rozwiązania są przeciw skuteczne.

Wróćmy do pana ulubionych przykładów polityki mieszkaniowej w ciągu całego trwania ludzkości.

Jestem pod dużym wrażeniem wiedeńskich programów mieszkaniowych. Tam do dzisiaj ponad 40 proc. zasobu mieszkaniowego stanowią lokale na wynajem. Natomiast myślę, czy to jest możliwe w dzisiejszych warunkach. To, co powiedziałem odnośnie pewnej plątaniny regulacyjnej, pojawią się także nowe reguły w budownictwie dotyczące ochrony środowiska i polityki klimatycznej. Mamy te wszystkie kwestie samorządowe i w rezultacie w pewnym sensie buduje się dzisiaj dużo trudniej niż sto lat temu. To jest taki paradoks, że sprawczość instytucjonalna w Wiedniu lat 20., 30. XX w. była wyższa niż w Polsce w 2023 r. Możemy sobie brać dowolne pozytywne przykłady z przeszłości, i dostrzeżemy, że ta rzeczywistość nigdy nie jest identyczna i nie da się jej przełożyć jeden do jednego.

dr Krzysztof Mazur, politolog zajmujący się politykami mieszkaniowymi, były wiceminister rozwoju

Opr. redakcja OF

Zachęcamy do odsłuchania całości podcastu na Spotify OF:

https://open.spotify.com/episode/4EYgjbnj5zearuimLdPted?si=1853a5452b4040f0

 

Otwarta licencja


Tagi


Artykuły powiązane

Rynek mieszkaniowy szuka nowej równowagi

Kategoria: Trendy gospodarcze
Można Warszawę zabudować jak Hongkong, ale jeden 27-piętrowy budynek z maksymalnym wykorzystaniem działki wzbudza jednak kontrowersje. Klasyczna droga polega więc na tym, że miasto naturalnie poszerza swoje granice, a samorządy i państwo to ułatwiają – mówi prof. Jacek Łaszek, odpowiedzialny w NBP za badania rynku nieruchomości.
Rynek mieszkaniowy szuka nowej równowagi

Jak zaspokajać potrzeby mieszkaniowe?

Kategoria: Trendy gospodarcze
Nabywanie nieruchomości jest istotnym czynnikiem w procesie akumulacji kapitału i w długim okresie przyczynia się do rozwoju rynku pracy oraz wzrostu gospodarczego. Nabywcy nieruchomości zadają sobie niejednokrotnie pytanie, w jaki sposób zaspokoić swoje potrzeby mieszkaniowe oraz z jakimi zagrożeniami wiążą się te rozwiązania.
Jak zaspokajać potrzeby mieszkaniowe?

Kooperatywy - czy razem można więcej?

Kategoria: Analizy
Potrzeby mieszkaniowe należą do potrzeb absolutnie podstawowych i zgodnie z jednym z punktów Powszechnej Deklaracji Praw Człowieka Organizacji Narodów Zjednoczonych każdy człowiek niezależnie od swoich dochodów czy majętności ma prawo do odpowiedniego ich zaspokojenia.
Kooperatywy - czy razem można więcej?